Reparaciones

Mantenimiento y conservación del edificio

Los propietarios tienen la obligación legal de mantener y conservar su edificio. Y no basta con pasar la Inspección Técnica de Edificios (ITE) y olvidarse durante los 10 años siguientes ni esperar a que llegue la fecha de esa inspección para aprovechar y poner a punto el inmueble.

Los edificios están expuestos a los efectos del clima y otros agentes exteriores que pueden provocar la caída de una marquesina a la calle o el derrumbamiento de un tejado si no están en buen estado.

Pero la cultura del mantenimiento preventivo sólo cala a golpe de normativa, caso de la ITE, la Ley de Medidas para la Calidad de la Comunidad de Madrid o de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE).

"Lo normal es que los vecinos se preocupen ante la manifestación de unos daños concretos. Sin embargo, no se ocupan de exigir un plan de mantenimiento preventivo que permita garantizar la vida útil estimada para la edificación" , explica el Instituto Técnico de Materiales y Construcciones (Intemac).

Además, es bueno recordar que las comunidades de propietarios tienen la obligación de reservar el 5% del presupuesto ordinario para el mantenimiento y conservación del inmueble.

Las lluvias

No hay que bajar la guardia, y más en esta época del año.

Las lluvias caídas en los últimos días y las que se esperan durante el invierno, así como el viento y las heladas tienen alto poder destructivo para "cubiertas, fachadas, elementos estructurales y redes de saneamiento, agua y calefacción", señala Ángel Luis Sánchez, secretario de la Asociación Española de Mantenimiento (AEM).

La cubierta es la pieza del edificio que más sufre los efectos de las humedades y filtraciones de agua. "Después de lluvias, nieves o fuertes vientos no sólo hay que limpiar esta parte del edificio, sino también comprobar si alguna teja se ha desplazado por la acción del viento, si hay rotura de canalones o de bajantes, o si el agua rebosa por los canalones mientras llueve", señala Francisco Dans, de Dans Arquitectos.

A su juicio, en caso de grandes nevadas es recomendable no tirar la nieve de la cubierta a la calle, sino deshacerla con sal o potasa. "Antes de las doce horas siguientes a una nevada se deben limpiar los huecos de ventilación y en época de heladas hay que eliminar el hielo que se forme en la rejilla de los sumideros, así como la acumulación de tierra o suciedad que pueda obstruir los desagües", añade el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid.

Si el sistema de estanqueidad resulta dañado y se observan humedades en los pisos bajo cubierta, deben repararse de forma inmediata. Eso sí, ninguna persona no autorizada puede acceder a la azotea. Será necesario llamar a una empresa especializada o (en las comunidades con bajo presupuesto) podría hacerlo el mismo portero.

Pero estas acciones puntuales no quitan para que sea conveniente realizar unas revisiones periódicas que pasan por comprobar cada seis meses el estado de los sumideros y canalones de la cubierta; y una vez al año revisar las juntas de dilatación, las cazoletas de desagüe, y los recubrimientos de protección. Cada tres años, es momento de encargar una revisión general de las azoteas.

También en fachadas

Y lo mismo pasa con las fachadas y cerramientos, cuyo principal enemigo vuelve a ser la humedad y las lluvias. Los propietarios deben vigilar la aparición de manchas de humedad y desprendimientos de pintura en el arranque de los muros por el interior del edificio.

Y también, la aparición de filtraciones en puntos muy localizados (que puedan ocasionar la rotura de instalaciones), oxidación de elementos, grietas en la base de los muros cercanos a árboles, etcétera. Las revisiones pasan por comprobar los sumideros de las terrazas y balconadas al menos cada seis meses y a los cinco años las suciedades y manchas, sobre todo en carpinterías, balcones, terrazas, molduras y cornisas.

Hay que prestar atención a la impermeabilización de zócalos cada 10 o 15 años y al estado de las pinturas en paramentos ciegos cada 20 años. Eso sin olvidar la limpieza periódica de todos los elementos de la fachada. Por otro lado, el agua y la humedad también pueden estar afectando a los elementos estructurales del edificio.

Los síntomas son grietas, fisuras y hundimientos, oxidación de los materiales o desprendimiento de pinturas en pilares y vigas metálicas. Estos defectos deben ser reparados lo antes posible, dado que ponen en peligro la estabilidad del inmueble.

Y después, de modo preventivo, hay que revisar los muros de carga cada dos años y los forjados, pilares y vigas cada cinco. "En los unifamiliares se deben controlar los muros de los sótanos para ver, antes de la temporada de lluvias, si han aparecido filtraciones, manchas de humedad o fisuras", explica Francisco Dans.

¿A quién acudir? Normalmente bastará con contratar los servicios de una empresa especializada en mantenimiento y conservación de edificios. Para actuaciones más complejas (sobre todo cuando las patologías o daños afectan a elementos estructurales) puede ser necesaria la intervención de un arquitecto o aparejador.

El precio de estar siempre a punto

Los nuevos edificios de viviendas deben tener el Libro de Edificio (figuran las normas e instrucciones de mantenimiento). Aquellos que no lo tienen pueden encargar de forma voluntaria un plan de mantenimiento, que elabora un técnico competente (arquitecto o aparejador), aunque también hay empresas especializadas que ya lo hacen.

El periodo recomendable para actualizarlo es cada 10 años. Según los presupuestos de Dans Arquitectos, "el preci por un reconocimiento del edificio para detectar posibles anomalías es de 300 euros por comunidad y 150 euros para viviendas unifamiliares.

Si existen daños, se debería contar también con un informe técnico con dictamen señalando las causas y soluciones, lo que cuesta 1.500 euros". Además del coste de la licencia de obras y las obras en sí.