Arrendamientos y obras de conservación o mejora - Foto: Propiedades. El País

Continuamente nos enfrentamos a la problemática de averiguar quién debe hacerse cargo, cuando se alquila una vivienda o local, de las reparaciones necesarias para su adecuado uso. Por esta razón nos centraremos únicamente en determinar cuál de las partes debe hacer frente a estas obras.

Todas las reparaciones precisas para conservar la vivienda o el local de negocio alquilado en el estado adecuado para servir al uso convenido correrán a cargo del arrendador, salvo que se pacte algo en contra. Además, el arrendatario está en su derecho de exigir que el arrendador lleve a cabo dichos arreglos.

No obstante, el problema que se plantea cuando el arrendador realiza la repercusión de las obras al arrendatario, exigiéndole la compensación parcial de las mismas, ya sean para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad, ya las realice por determinación de cualquier organismo o autoridad competente.

El requisito primordial para que el arrendador tenga derecho a repercutirlas es que tales obras sean consideradas como necesarias para el disfrute del alquiler y, una vez constatada tal circunstancia, la repercusión se llevará a cabo dependiendo de si el contrato de arrendamiento fue firmado con anterioridad o posterioridad a la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) de 1994.

En primer lugar, en los contratos anteriores a dicha normativa, la repercusión se ejecutará conforme a los porcentajes que figuran en el artículo 108 del Texto Refundido de la LAU, el cual establece un 12% anual del capital invertido por obras, sin que en ningún caso pueda exceder el aumento que resulte procedente del 50% de la renta anual, y esta repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.

Si se tratase de contratos posteriores a la LAU de 1994 podrá repercutir estas obras mediante el citado artículo 108, o bien conforme a lo que establece la Disposición Transitoria Segunda del Texto refundido, siempre que la reparación haya sido solicitada por el arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.

En este caso, se sumará al capital invertido el importe del interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un periodo de cinco años, del cual el arrendatario tendrá que abonar anualmente el 10%, siempre que no supere cinco veces su renta vigente ni el importe del salario mínimo interprofesional.

Tales repercusiones se harán efectivas a través de recibos complementarios mensuales y en concepto diferente al de la renta. Estos recibos continuarán hasta la extinción del contrato.

Cuando los contratos sean posteriores al 31 de diciembre de 1994, solamente se podrá repercutir el coste de los arreglos al arrendatario, si así se hubiere pactado en el contrato, en base a la libertad de pactos del artículo 4.3 de la LAU, pues en otro caso correrían por cuenta del arrendador.

Por último, hay que aclarar que el propietario podrá repercutir las obras sólo cuando hayan sido terminadas y conste su importe total, pues, en otro caso, se estaría repercutiendo en unas obras futuras, de tal manera que podría incluso darse la circunstancia, si el contrato terminara antes, de que se pagara por algo que no se disfrutará.

El arrendador tiene derecho a repercutir el importe total de las obras, incluido el IVA, siempre que no se traspasen los límites que establece la normativa en cuanto a que no superen cinco veces la renta vigente ni el importe del salario mínimo interprofesional.

Todas las repercusiones que el arrendador pueda realizar con base en algún precepto legal deben tener un justificante o certificado del administrador de la comunidad de vecinos para comunicárselo al arrendatario.

Cuando un arrendador disponga de más de una vivienda en alquiler en un mismo edificio, la forma de repercutir las obras tiene que ser la misma para todos sus arrendadores, no pudiendo realizarla a uno a través del artículo 108 y a otro por la disposición transitoria.