Régimen de propiedad horizontal - Foto: Propiedades. El País

El artículo 8 de Ley de Propiedad Horizontal (LPH) establece la obligatoriedad de contar con el consentimiento unánime de todos los propietarios en los supuestos de división, agregación o segregación de un inmueble, aunque hay que añadir que también cabe que en el título se fije la autorización previa, pero cuando esto ocurre la interpretación es siempre restrictiva por ser una excepción a la regla general.

DIVISIÓN

Se produce cuando un piso o local pasa a formar varios, siendo necesario diferenciar entre una acción material o jurídica.

División material

No hay el menor inconveniente en que el dueño de un piso o de un local separe su propiedad, colocando tabiques no de carga, y distribuyendo interiormente su uso, con la única exigencia de no modificar ni dividir la cuota de propiedad asignada en el título, ni de afectar a elementos o servicios comunes, prohibición ésta que en todo caso hay que encajarla en los artículos 7 y 12 de la misma ley.

División jurídica

Si además de la modificación material, el titular pretende que la cuota de propiedad inicial se reparta entre las nuevas fincas resultantes, aunque lógicamente sumando lo mismo para mantener las cien centésimas que establece el artículo 3 b) de la citada LPH, es necesario el acuerdo unánime de la junta de propietarios, pues se estará modificando el título constitutivo con la salvedad antes mencionada de que haya una previa autorización estatutaria concreta y específica.

AGREGACIÓN

Es el supuesto en el que dos fincas, o parte de una de ellas en relación con otra, se unen para formar otra mayor.

Agregación material

Tampoco hay impedimento de que dentro de las facultades del artículo 7.1 de la ley, dos propiedades privadas se unan derribando el tabique de separación, siempre que no sea pared maestra, muro de sustento o cualquier otro ejemplo similar y que, por tanto, tengan la consideración de elementos comunes, lo que indudablemente está totalmente prohibido.

En dichas circunstancias, a los solos efectos materiales, no se necesita de la autorización de la junta propietarios, aunque hay que dejar constancia de que, en relación con la comunidad, sigue siendo dos unidades independientes, cada una con su cuota individual.

Agregación jurídica

Cuando el hecho material se completa con las modificaciones del título, formando una sola finca, es evidente que habrá que alterar este coeficiente, sin que se haga con respecto al resto y manteniendo la suma de las cien centésimas.

SEGREGACIÓN

Supuesto en el que un piso o local o parte de ellos se separa para salir del inmueble, lo que requiere la modificación de todas las cuotas de participación y, como se ha expuesto anteriormente, lleva consigo la del título constitutivo.

Resumiendo, salvo autorización estatutaria y siempre con una interpretación restrictiva, no se podrá hacer ninguna división, agregación o segregación, con efectos jurídicos, sin previa autorización unánime de la junta de propietarios, conforme el artículo 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal, en relación con el artículo 5.

En el acuerdo se señalarán las nuevas cuotas asignadas a las fincas resultantes; además, en todos estos casos, para que la validez legal quede totalmente reconocida, afectando a terceros adquirentes, se requiere el documento público notarial y la inscripción registral, como fija el último precepto indicado.