Comunidades de vecinos y legislación

Obras en elementos privativos - Foto: Propiedades. El País

El artículo 7.1 de la Ley de Propiedad Horizontal tiene una gran importancia , pues limita las facultades del propietario, que si bien podrá usar su piso o local como mejor convenga, nunca tiene capacidad para alterar cualquier parte del resto del inmueble.

La norma hace una clara división, la propiedad privada y los elementos comunes del edificio. En los primeros, sobre los que nos vamos a detener en esta ocasión, tiene plena decisión para modificar, aunque no en aquellos servicios generales que se reciben de la comunidad, pero su derecho dominical termina allí donde su propia superficie acaba, conforme al artículo 3 a) de la Ley.

A partir de aquí sus facultades terminan, no existen, necesitará del acuerdo unánime de la comunidad de propietarios.

En principio, la cuestión es clara, todo aquello que se encuentre en el interior de la superficie que cada uno tiene asignada debe ser considerado como privativo, con la limitación de respetar los servicios comunes del inmueble; por ejemplo, nadie puede cambiar los enganches de la tubería general, o de la calefacción central, o el tiro de salida de humos.

A estos efectos es como si existiera una servidumbre, que SEPIN , editorial jurídica, prefiere denominar relaciones de vecindad, en donde los elementos comunes, la comunidad, es el predio dominante, y el piso o local, el predio sirviente.

Fuera de estas cuestiones, que afectan a servicios del edificio, no hay inconveniente en que se derriben tabiques, que se utilice la zona particular para instalaciones que no perjudiquen a otros, que se decore interiormente como mejor parezca, y así mil y un supuestos similares.

Mediante una enmienda en el Senado se añadió al concepto de piso y local, cualquier otra parte de edificación susceptible de aprovechamiento independiente.

La claridad nunca estorba, pero desde luego es evidente que el precepto legal siempre se había entendido como que alcanzaba a toda propiedad privativa, con las limitaciones que el mismo artículo 7.1 establece con relación a elementos o servicios comunes.

De haber otra interpretación al respecto, ahora ya se ha disipado, no existe la menor duda de que hay que incluir igualmente a garajes, trasteros, etcétera, pero es conveniente advertir de que ello no posibilita sin más, por ejemplo, el cerramiento de plazas de aparcamiento, pues supondría romper la estética de esta especial comunidad.

La cuestión es pacífica y por ello ha sido poco discutida en la doctrina y jurisprudencia. El artículo 7.1 exige en todo caso que para la ejecución de estas obras se dé cuenta previamente a quien represente a la comunidad. SEPIN siempre ha considerado que sobran todas aquellas normas jurídicas que se pueden incumplir sin problemas.

Ésta es un claro ejemplo, pues no hay sanción alguna en los casos en los que un propietario hace una obra y no lo comunica al representante de la comunidad. Nadie, ni la doctrina ni la jurisprudencia, ha propuesto o sentenciado que la falta de notificación convierta unas obras legales en ilegales, con el castigo de ordenar su demolición.

Todo lo contrario, cuando el problema se ha planteado en los tribunales, la respuesta ha sido negativa; esto es, resolviendo que la ausencia de comunicación no lleva consigo penalización en orden a las obras correctamente ejecutadas.

Incluso hay jurisprudencia que considera que la obligación no alcanza a los locales, criterio que SEPIN rechaza, pues en este supuesto sería tanto como dar carta de naturaleza a cualquier modificación de estos propietarios.

En definitiva estamos ante una norma de buena convivencia comunitaria, pero que no tiene fuerza vinculante para sancionar su incumplimiento cuando de obras privativas se trata que no afecten a elementos comunes.