Comunidades de vecinos y legislación

Cómputo individual y de coeficiente. En cualquier tipo de acuerdo la ley exige doble quórum, de número y cuotas, ya sean acuerdos de mayoría simple o cualificada.

Por eso conviene ahora reiterar que hay dos cómputos. No sólo cuenta la propiedad individual como número, sino también los coeficientes de cada uno, de tal forma que para contabilizar los votos es necesario indicar lo que cada posición vale, una unidad por el piso,local, garaje o trastero (siempre que tengan vida jurídica independiente)

y, de otra parte, la cuota asignada en el título a cada propiedad representada en la junta. Sólo

cuando a través de los dos sistemas existe la mayoría simple o la que en cada caso exige la ley, habrá

acuerdo válido.

Propietario múltiple

Lo que se acaba de decir cobra su mayor importancia cuando un propietario es titular de varios pisos o locales, pues si bien se contabilizan la suma de coeficientes, sigue teniendo una sola unidad. Se evita de esta manera que su posición prevalezca siempre, aunque por la vía de las cuotas de participación también podrá impedir en determinados supuestos que, en su contra, un acuerdo se adopte si el resto que es mayoría en número está en minoría de coeficientes.

Sólo habrá acuerdo válido cuando se de la doble mayoría, la suma de coeficientes y de número, reiterando que a estos últimos efectos el propietario de cuatro pisos, dos locales o cualquier supuesto similar cuenta simplemente como uno.

Propiedad indivisa

El artículo 15 de la Ley de Propiedad Horizontal establece la obligación de que, cuando existe una propiedad conjunta, se nombre a un representante. Las interioridades de la copropiedad que puedan existir en pisos,

locales, garajes, etcétera, no deben interferir en la comunidad general del edificio. Lo que haga el representante, o el que aparezca como tal, tiene plena validez, sin perjuicio de las responsabilidades internas, a salvo de las limitaciones que puedan constar en el escrito de representación. Voto por correo.

La contestación tiene que ser completamente negativa; la exigencia legal es que se esté presente o bien representado, pero nunca que antes de la reunión se remita simplemente un escrito al presidente y/o secretario indicando que su voto es en tal sentido sobre determinado punto del orden del día. Para votar se debe estar en la junta por sí mismo o por terceras personas debidamente autorizadas.

De la misma manera hay que rechazar que alguien quiera sumarse a las votaciones, en cualquier sentido, después de celebrase la junta, salvo en los supuestos previstos en el artículo 17, regla primera.

Votación secreta

Hay que negar esta posibilidad, que algunas veces se utiliza en las comunidades, sobre todo para cuestiones en las que los propietarios no quieren aparecer con nombre y apellidos, pues carece de toda base legal. Como los acuerdos requieren el voto doble de número y coeficientes, si lo hacemos secreto nunca se podrá conocer el quórum. Sólo sería válida esta fórmula cuando los coeficientes de todos los propietarios fueran absolutamente iguales, de tal manera que la suma de las unidades fuera la misma que la de las cuotas.

Por ejemplo, si en una finca hay 20 pisos o locales, teniendo cada uno el 5%, es evidente que en el acuerdo de 12 contra ocho se habrá producido también una decisión 60% contra 40% y en la proporción correspondiente si los asistentes son menos. Y esto siempre que no haya un propietario de varios pisos o locales, en cuyo caso esa forma de contabilizar ya no podría ser utilizada. Abstenciones.

Un propietario puede asistir a la junta y no tomar partido para un determinado asunto, esto es, abstenerse, sin que la ley establezca nada al respecto.

El primer tema a considerar es qué concepto tiene esta postura a la hora de contabilizar los quórum, de número y de coeficientes; y en segundo término, cuál es su posición jurídica a los efectos de ejercitar los posibles derechos en defensa de sus intereses. Por un lado, que a los efectos exclusivos de votación, el propietario que se abstiene no cuenta para nada, de tal manera que si hay 14 propietarios en la junta, en el momento de la abstención sólo cuentan 13, tanto a los efectos de unidad de voto como de contabilizar el coeficiente. Es el mismo titular quien se ha apartado voluntariamente de las decisiones.

En definitiva, que los respectivos quórum hay que alcanzarlos con el resto de los propietarios que votan a favor o en contra.

Pero, a la vez, en segundo término, su abstención no le permitirá optar por derechos futuros de impugnación,

pues tuvo posibilidad clara de manifestar su discrepancia y no lo hizo, de tal manera que perdió la oportunidad de oposición.

Esta inhibición, sin voto contrario expreso, es un acto propio que le vincula, pues es doctrina

consolidada que para impugnar un acuerdo es necesario que se indique la negativa en el momento oportuno, y así se recoge expresamente en el artículo 18.2, ya que esta posibilidad estaba en la mano del propietario que se abstuvo en la junta.

En la misma línea, la abstención no puede permitir tampoco que luegose comunique una posición contraria al acuerdo adoptado, a los efectos de no alcanzar el quórum cualificado que exigen, entre otros, el artículo 17.1 de la ley, como si fuera un ausente. Su postura debe tener la consideración de silencio, que se añade a la mayoría positiva.

Dar cualquier otra respuesta a las abstenciones sería tanto como premiar al propietario que, estando en la junta, prefiere no manifestarse, lo que le permitiría estar en ventaja de actuaciones futuras con el resto de comuneros,

tanto de los asistentescomode los ausentes, resultado que hay que rechazar de plano.

(SEPIN, editorial jurídica, elabora esta sección que aborda asuntos jurídicos de actualidad y recoge las sentencias más novedosas o de mayor interés.)

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