Comunidades de vecinos y legislación

Los contratos de arrendamiento - Foto: Propiedades. El País

El artículo 2.1 de la LAU 29/1994 determina que se considera arrendamiento de vivienda aquel que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.

La importancia de la calificación resulta extraordinaria, pues de ello dependerá la aplicación de una normativa u otra, y más concretamente del sistema de protección especial que para las viviendas impone la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, lo que no tiene lugar en los calificados como de uso distinto.

El primer requisito que exige el citado artículo 2.1 es que el arrendamiento recaiga sobre una edificación habitable; esto significa que no es posible calificar como vivienda cualquier edificación que no sirva para el hábitat familiar, por lo que la misma deberá reunir las mínimas condiciones para ello.De este modo, no podrán tener esta consideración, por ejemplo, un cobertizo o un corral.

En segundo lugar es necesario que satisfaga la necesidad permanente de vivienda del arrendatario. Es decir, no cabe que sea de forma temporal, pues estaríamos ante los conocidos como arrendamientos de temporada que quedaría encuadrados entre los de uso distinto.

Por otro lado, no es preciso, como autoriza el artículo 7 de la ley, que sea el mismo arrendatario el que ocupe la vivienda siempre que lo sean cuando menos su cónyuge o hijos.

Otra cuestión que resulta debatida es la referente a la calificación como vivienda de los contratos que son celebrados con sociedades o entidades mercantiles para que sean ocupadas por sus directivo como residencia. Estos contratos no pueden ser calificados como de vivienda, pues nunca puede concurrir en estas entidades la condición de necesidad permanente, salvo que se destine a una persona concreta.

La protección especial que establece la LAU está pensada para las personas físicas, no para las jurídicas, que podrán arrendar viviendas, sin ninguna duda, pero que serán calificadas como de uso distinto.

Por último, conviene recordar que el apartado segundo del comentado artículo 2 establece que las normas reguladoras del arrendamiento de vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicio cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.

Con la LAU 29/1994 ha desaparecido el arrendamiento de viviendas amuebladas que regulaba el T. R. de 1964 en sus artículo 43 a 46. Como vemos, en la actualidad el arrendamiento de mobiliario es accesorio a la vivienda y, por lo tanto, tiene el mismo tratamiento que el elemento principal.

No es posible, por tanto, determinar una renta separada para uno y otro, a no ser que sea con carácter meramente orientativo con el fin de exigir por el arrendador un especial cuidado de los muebles y enseres a efectos de su restitución o indemnización por su pérdida o daños sufridos, pero siempre que su tratamiento jurídico no deje de ser unitario.

El problema surge cuando el arrendador quiere separar alguno de estos "accesorios", habitualmente la plaza de garaje o el trastero, para que sean regulados como "uso distinto", nos encontraríamos en este caso ante un fraude de ley, pues supondría dejar al arbitrio de uno de los contratantes la calificación del contrato, algo que no permite la LAU.

Nada impide, sin embargo, que alguno de los accesorios no se incluya en el arrendamiento, siendo necesario en estos casos que así se haga constar en el propio contrato. Debido al escaso tiempo transcurrido desde la entrada en vigor de la ley, no hay todavía jurisprudencia que trate estos conceptos.