Lo que más influye en la valoración - Foto: Propiedades. El País

A nadie se le escapa que una vivienda de 100 metros cuadrados no vale lo mismo en el barrio de Aluche que en el de Salamanca. Ni que una casa exterior no puede compararse con un piso con ventilación a un patio interior.

Existen determinados factores que influyen a la hora de valorar un piso y su importancia es muy tenida en cuenta por los tasadores.

Todos los matices, detalles de su ubicación, altura, antigüedad, etcétera, repercuten en el valor final de forma muy diferente, haciendo que sea más caro o más barato dependiendo de qué requisitos cumpla.

Muchos de ellos los marca la demanda, muy pegada a las modas. En Madrid, por ejemplo, los áticos se han convertido en la pieza más deseada por los compradores. Hace 20 años los gustos eran radicalmente diferentes: nadie quería los últimos pisos y las primeras plantas eran las preferidas.

Hoy, el consumidor es mucho más exigente, por lo que deberá valorar cuánto más está dispuesto a pagar por que su casa reúna una serie de características. Sin olvidar un gran problema: a pesar de saber qué es lo mejor, no siempre puede elegir.

Los tasadores utilizan diferentes coeficientes para ponderar todos esos factores en el precio final. Guardan celosamente estas medidas y advierten de que no pueden dar porcentajes sobre lo que pesa cada una.

En la paleta del tasador estará el precio del suelo, el valor de construcción y los factores de influencia: situación o barrio, antigüedad, calidad de construcción, adecuación funcional, distribución interior,número de planta, soleamiento, vistas, calidad acústica (ruido exterior e interior) y dotaciones (portería, plaza de aparcamiento, seguridad, ascensores...).

La mezcla de todos ellos se reflejará en el lienzo a través del valor de la vivienda. No parece que existan muchas dudas en que la situación es el elemento más influyente. "El factor más importante entre los que componen el valor es el de ubicación o emplazamiento.

Dos edificios iguales, construidos con idénticas calidades, tienen diferente valor en dos lugares distintos", señala Pablo Díaz-Romeral, director técnico de Tasamadrid. Y para muestra, un botón.

Si la casa donde quiere vivir es una quinta planta de un edificio de nueve, tiene 100 metros cuadrados y una antigüedad de 18 años, ascensor y garaje, es exterior, está orientada al norte y, aunque no esté reformada, tiene calidades altas, pagaría por ella 261.956 euros si se ubicara en la calle de Rafaela Ibarra.

Si, en cambio, se localizase en la calle de Argensola, el precio sería un 37,4% superior, y se incrementaría hasta un 68,8% si se encontrara en Padre Damián, donde costaría 442.289 euros.

Antigüedad

Dentro de un mismo barrio pueden convivir características constructivas muy diferentes y ésas determinarán el valor de sus viviendas, señala Gustavo Saiz Robres, director de Tasaciones Hipotecarias.

Así pues, dos pisos de similar superficie (45-50 metros construidos) en el distrito de Tetuán, situados en calles secundarias, estrechas y de un solo sentido, con una media de valores unitarios de la zona de 3.100 euros por metro cuadrado, tendrán valores muy diferentes en función de sus características constructivas, la antigüedad y la situación.

El valor estimado para la que se encuentra en la calle de Carnicer, en una segunda planta de un edificio de planta baja más dos alturas, de 10 años, de calidades medias, sin ascensor, ladrillo visto, carpintería de aluminio lacado, estado de conservación normal y características constructivas actuales, será de 207.000 euros.

Sin embargo, la de la calle de Oudrid, situada en una segunda y última planta de un edificio de unos 70 años de antigüedad, de características constructivas antiguas, de calidades medias-bajas, sin ascensor, sin calefacción, fachada enfoscada, carpintería de madera y reformado recientemente, tendrá un valor de 150.000 euros, un 38% más bajo.

Calidad de construcción y estado de conservación

Respecto a la calidad de construcción y estado de conservación, "hay que tener cuidado con las viviendas de 80 o 100 años de antigüedad que no hayan sido rehabilitadas", aconseja Saiz Robres. Los edificios antiguos mueren por fugas de agua y saneamientos.

El estado de conservación es muy importante, destaca José Luis Estevas-Guilmain, vicepresidente de Sociedad de Tasación, ya que la inversión en el mantenimiento de los inmuebles contrarresta la depreciación. Un claro ejemplo son los hoteles Palace y Ritz.

A la hora de valorar dos viviendas de edificios antiguos del distrito de Salamanca, situadas en calles secundarias, estrechas y de un solo sentido, marcarán las diferencias tanto su superficie como la tipología y el que sean calles de distinto barrio.

Si una de ellas está en la calle de Duque de Sesto, en una tercera planta de un edificio de seis, con ascensor, 70 años, sin reformas ni calefacción, y tiene 60 metros construidos, se aproximará a los 240.000 euros.

Y si la otra está en la calle de Jorge Juan, es una cuarta planta de un inmueble de 80 años, de cuatro alturas, con ascensor y sin calefacción, reformado hace 10 años, y tiene una superficie de 220 metros, su valor ascenderá a los 825.000 euros.

Hay que advertir que la vivienda de 60 metros, aunque situada en un edificio de peores características y tipología, tiene una gran demanda con unos precios de oferta algo elevados (el metro cuadrado es más caro), pero aún asequibles.

En cambio, el piso mayor tiene un mercado más restringido porque su precio es muy elevado y la demanda para este tipo de inmuebles es inferior. Un factor importante es su posible adaptación a otro uso distinto al residencial, como el de oficina, siempre que la normativa urbanística lo permita.

Adecuación

La adecuación funcional se tiene también en cuenta. Existen casas con pasillos que se han transformado en pensiones, se han construido aseos y han alterado la distribución original. Que el inmueble no se utilice para lo que estaba diseñado puede tener influencia en el precio.

Por ejemplo, si se venden dos viviendas del mismo edificio, y una es la típica familiar de tres dormitorios y al lado tiene una diáfana que ha sido utilizada por un artista, lo normal es que la primera se venda mejor y la segunda tenga algún descuento.

Una casa de los años cuarenta , cincuenta o sesenta, con una distribución de la época y que no haya sido reformada, será normalmente tirada y arreglada por su nuevo comprador, que la adaptará a sus gustos.

Ubicación

La ubicación dentro del inmueble tiene una importancia notable. Como ya se ha comentado, los áticos son ahora productos muy demandados, a pesar de no estar lo suficientemente aislados o tener problemas de goteras y humedades.

Los de los años cuarenta o cincuenta presentan problemas de aislamiento, con lo que deberá realizar una inversión de hasta 600 euros por metro cuadrado. El coste de esta reforma se añadirá al precio de compra, ya de por sí incrementado en un 10% como mínimo, por el hecho de encontrarse en esa última planta.

La iluminación, soleamiento y las vistas formarán parte de esas atractivas ventajas, explica el director de Tasaciones Hipotecarias. Al lado del antiguo cine Narváez, un ático con terraza y bastante deteriorado, tardó una semana en venderse.

No hay que perder de vista el hecho de que en la superficie construida se incluye, muchas veces, la terraza. En su valoración, cada metro cuadrado de terraza disminuye un 15% el precio.

El método de valoración on line de Tasamadrid atribuye a un ático de 140 metros construidos, situado en la calle del Manzano, dentro de una urbanización de Pozuelo de Alarcón, con dos años de antigüedad, exterior y orientado al sur, un valor de 591.821 euros.

En esa misma urbanización, una segunda planta con el mismo número de metros, orientación y calidades, costaría 479.253 euros. La diferencia de precio (un 23,5% más caro el ático) la marcaría exclusivamente la altura.

La planta

Respecto a ella, desde Sociedad de Tasación se indica que si la calle es tranquila y entre las fachadas existe una distancia de 10 a 30 metros, las que más se aprecian son las plantas segunda, tercera y cuarta. La primera no, por motivos de seguridad. Por ejemplo, en un edificio de siete plantas, la más demandada suele ser la quinta.

Actualmente, también puede destacarse el efecto contrario que producen los pisos bajos de los alrededores de Madrid, especialmente en zonas como Las Rozas, Majadahonda o Pozuelo de Alarcón. Mientras que en la capital se trata del producto menos demandado, en esos municipios los bajos en urbanizaciones sin circulación pública peatonal y con jardines privativos son muy deseados, explica Estevas-Guilmain.