Tasaciones

Las viviendas y sus tasaciones - Foto: © pero-design - Fotolia.com

La Estadística de Precios de Vivienda tiene como principal objetivo estimar el precio de la vivienda en propiedad del mercado inmobiliario en España y sus Comunidades Autónomas y conocer su evolución trimestral y anual,con la elaboración de números índices.

Las diferencias de precios vienen determinadas por la tipología de la vivienda. Una primera clasificación de éstas puede establecerse en función de su acceso al mercado inmobiliario. Si la vivienda accede libremente al mercado, se denomina vivienda libre; si existen restricciones legales, sobre precios, superficies y otras cuestiones referentes al mercado hipotecario, señaladas por ley, se denomina vivienda protegida.

La variable que determinará esta clasificación. Esta distinción es importante de realizar para el análisis del sector en el marco de la política económica y de la política de vivienda.

Aunque en estos momentos, no se va a investigar la vivienda según su tipología de construcción, adosada, individualen bloque, sin embargo, dada su importancia y su repercusión sobre eldesarrollo urbanístico de las ciudades, es indudable que en un próximo futuro se estimen los precios de este tipo de vivienda.

Vivienda

Se define como vivienda a un recinto con una o varias piezas de habitación y anejos, que puede ocupar la totalidad de un edificio o una parte del mismo, estando en este último caso el conjunto estructuralmente separado e independiente del resto. La vivienda está concebida para ser habitada porpersonas, generalmente familias, y dotada de acceso directo desde la vía pública o recintos privados.

Vivienda protegida

La vivienda protegida es aquella que ha recibido cualquier tipo de subvención a suconstrucción, independientemente del organismo que la conceda, y donde setienen en cuenta limitaciones de superficie y precios máximos. Se excluyen, aquellas viviendas que ya han sobrepasado el tiempo de vencimiento de dichasubvención y aquellas otras que, aunque no lo hayan sobrepasado, aparecen conun valor de realización definido en Orden Ministerial de Economía y Hacienda. Estasdos últimas consideraciones otorgan a la vivienda la categoría de vivienda libre.

Vivienda libre

Es aquella que en el momento de la tasación no es vivienda protegida.

Vivienda para primera residencia

Es aquella que, por sus características y urbanización, tiene como destino su uso como vivienda habitual, independientemente de su destino actual.

Vivienda para segunda residencia

Es aquella que, por sus características y ubicación, tiene como destino su usocomo residencia temporal, independientemente de su destino actual.

Valoración de los inmuebles

Enla Orden Ministerial aparecen diferentes maneras de valorar los inmuebles, así como los métodos de realizar tales valoraciones, a continuación se definen las distintas valoraciones reflejadas en la Orden.

Valor de mercado

Es el precio al que podría venderse un inmueble, mediante un contrato privado entre el vendedor y comprador, en la fecha de tasación. Los impuestos y los gastos de comercialización no se incluyen en este valor de mercado.

Valor de reemplazamiento

Es el valor obtenido como suma de las inversiones necesarias para construir, en la fecha de la valoración, otro inmueble de las mismas características pero, utilizando tecnología y materiales de construcción actuales. Este valor puede ser bruto o neto. El valor neto es el resultado de deducir la depreciación física y funcional del inmueble en la fecha de valoración.

Valor hipotecario

Es el valor determinado por la tasación prudente sobre la posibilidad futura de su comercialización, teniendo en cuenta los aspectos duraderos a largo plazo, las condiciones de los mercados, su uso tanto en el momento de la tasación como otros alternativos.

Valor máximo legal

Esel valor máximo de venta de una vivienda sujeta a protección pública establecido en la normativa específica que le sea aplicable.

Valor de tasación

Es el valor jurídico o con efectos jurídicos para las finalidades integrantes del ámbito de aplicación de las mismas.

Métodos de valoración

Los métodos técnicos utilizables para la valoración de los inmuebles, permiten obtener el valor de mercado, el valor hipotecario y el valor de reemplazamiento y son los siguientes:

- Método del coste

- Método decomparación

- Método deactualización de rentas

- Método residual

Antigüedad

Los años de antigüedad de la vivienda vienen dados a partir de la fecha determinación de las obras de construcción o de la última gran rehabilitación dela vivienda o del edifico.

Diseño de registro

Los registros, que corresponden a cada una de las tasaciones realizadas, con la misma estructura están compuestos por las siguientes variables:

Tipo de transacción: vivienda protegida y vivienda libre

Fecha de realización de la tasación

Códigos geográficos: postal, municipal y provincial

Superficie construida; número de metros cuadrados de la vivienda

Valor de tasación: valor de mercado y valor máximo legal

Años de antigüedad: Año de construcción o última gran rehabilitación de la vivienda

Descripción de las variables del registro

Lavariable "tipo de transacción" especifica la tipología de la vivienda. Existendos tipos de viviendas perfectamente diferenciadas, viviendas protegidas yviviendas libres.

Los códigos provinciales, municipales y postales permiten localizar geográficamentela observación dentro del territorio nacional y su asignación a una Comunidad Autónoma,provincia y municipio. El código postal permitirá profundizar los estudios enpequeñas áreas.

La fecha de tasación especifica el momento de tiempo de realización de la tasacióny determina si la observación está fuera o no del período de referencia establecido.

La variable "año de antigüedad" clasifica a las viviendas como de nuevaconstrucción o de segunda mano. En este proyecto se definen como viviendas denueva construcción aquellas que tienen entre 0 y 1 año de antigüedad. El restode las viviendas se clasifican como de segunda mano.

Las variables "valores de mercado", y en su caso el valor máximo legal, y "superficie construida" son las variablescuantitativas que describen el estado y situación de la vivienda.

Estimación de precios

La variable "tipo de transacción" permite un análisis independiente para cada tipode vivienda, vivienda protegida y vivienda libre. Esta variable clasifica inequívocamentea las viviendas en uno u otro tipo de vivienda, generando al mismo tiempo, dos basesde datos. El tratamiento dado a cada base de datos es idéntico y se explica a continuación.

La estimación de precios de vivienda se realiza en dos etapas. En una primera etapa, se estudia el recorrido para fijar los límites de los extremos superiores y eliminarlas observaciones que sobrepasan el límite máximo establecido (1.050.000euros). Las observaciones eliminadas no llegan al 0,35% del total de tasaciones.

En una segunda etapa, se analiza la distribución bidimensional (valor de mercado,superficie construida) compuesta por todas las observaciones de la población yse calculan las principales medidas de concentración y dispersión de las distribuciones marginales, así como el coeficiente de correlación.

Se estudia el recorrido para fijar los límites de los extremos superiores, con el fin de eliminar aquellas observaciones que distorsionan la distribución, y volver a calcular medidas de concentración y dispersión de las nuevas distribuciones marginales.