Gestión hipotecaria

Errores en las escrituras - Foto: Santi Burgos

"En la escritura de préstamo hipotecario, y a diferencia de lo que se pactó en los documentos preparatorios (folleto informativo, oferta vinculante...), se estableció una cuota de amortización (por capital e intereses) que suponía que el préstamo se había concedido a tipo de interés nulo (es decir, se produjo una confusión entre cuota de capital y cuota de amortización)".

"Las condiciones financieras de la escritura de subrogación del préstamo no coinciden con las de la escritura del préstamo originario (normalmente otorgado al promotor inmobiliario). Por ejemplo, el préstamo promotor fija una revisión semestral de intereses y la escritura de subrogación una anual.

No se acredita la existencia de acuerdo previo en tal sentido". "Se pone de manifiesto la existencia de incompatibilidad entre dos cláusulas de una misma escritura de préstamo, por ejemplo, las referidas al plazo de amortización". Si el particular que recibe el dinero no da su consentimiento para que se modifique la escritura, el primer caso, ¿qué opciones tiene el banco o caja que ha prestado?

¿Puede el notario unilateralmente modificar la escritura si se le acredita que se trataba de un error? En el segundo, ¿qué sucede si una de las partes denuncia esa diferencia? En el tercer supuesto, ¿qué ocurre si en una de las cláusulas se pacta un plazo de 20 años y en otra un vencimiento concreto o un número de cuotas que excede de ese plazo?

El Servicio de Reclamaciones del Banco de España se ha visto en la obligación, tal y comoreconoce en su último informe del cuarto trimestre de 2007, de "reflexionar" sobre este tipo de errores materiales en las escrituras de préstamos, al detectar que las reclamaciones van en aumento.

Para la autoridad monetaria, que colaboró con el Colegio Notarial de Madrid en la resolución de estos casos, está claro que "con carácter general, la rectificación notarial de los errores u omisiones en una escritura pública debe hacerse con el consentimiento de todos los otorgantes". Ahora bien, esta regla se suaviza si la modificación perjudica a una sola de las partes. Entonces bastará con la firma del afectado, sin que concurran las demás. Por ejemplo, un error en el tipo de interés o en una comisión, si finalmente es a la baja, no necesitará la asistencia del prestatario (quien recibe el dinero).

El artículo 153 del Reglamento Notarial autoriza, además, al notario a subsanar los errores, en ausencia de las partes, si constan de forma manifiesta o se demuestran dichos errores materiales u omisión fehacientemente, sin descartar su corrección por resultar discordante con los hechos percibidos por el propio notario.

Entonces, según el Banco de España, en el primer caso (tipo de interés nulo), "si el error es justificable matemáticamente (de manera indubitada) procedería su corrección"; en el segundo caso (por ejemplo, distintos periodos de revisión del tipo de interés), "si el comprador ha aceptado una condición en la escritura, el notario no puede presumir que haya prestado su consentimiento sin conocimiento de causa, por ello, sería necesaria la concurrencia de la entidad y del interesado ante el notario para que les oriente sobre la manera de resolver el error" y, por último, en el tercero de los casos (distintas duraciones de vida del préstamo hipotecario), puede resolverse "por parte del notario, por sí solo, siempre que le conste cuál de las condiciones contradictorias es la errónea, en función de los antecedentes de la operación y de otros datos como el importe de las cuotas".