Gestión hipotecaria

Trucos para la declaración - Foto: ©Fotolia.com

A punto está de llegar el momento de comunicar a Hacienda si ha realizado alguna operación con su vivienda (compra, venta, alquiler, o bien tiene una cuenta vivienda o un préstamo hipotecario). En esta campaña de la renta, que empieza el 2 de mayo y dura hasta el 2 de julio, hay pocas novedades, aunque algunos puntos de la reforma fiscal que ha entrado en vigor tienen incidencia, como el que afecta a los coeficientes reductores de la plusvalía para los pisos adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Para sacar partido a las deducciones, los asesores fiscales del Registro de Economistas Asesores Fiscales (REAF) y de la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU) dan sus consejos.

Una de las situaciones más frecuentes será, sin duda, la deducción por inversión en vivienda habitual. Es un porcentaje general del 15% y engloba (lo ingresado en una cuenta vivienda, lo pagado al vendedor o promotor, gastos e impuestos de la escritura, gastos por obras de construcción, ampliación o rehabilitación, recibos del préstamo y gastos de la escritura del préstamo y primas de los seguros de vida e incendios que exige el banco al conceder la hipoteca).La deducción máxima es de 9.015,18 euros por declaración.

En esta tesitura se encontrarán muchos contribuyentes. Por ejemplo, una pareja de novios que está pagando un piso con facturas a nombre de los dos. Él no trabajó en 2006 y no tuvo retenciones, por lo que no podrá aprovechar la deducción en esta declaración, ¿podría aplicársela ella entera? La respuesta es clara: no. A cada uno le corresponde la mitad, pues las facturas están a nombre de los dos. Por eso el consejo es que, o bien se pongan a nombre sólo del que gana dinero y realiza los pagos (en la escritura habrá que poner una proporción mayor del piso a nombre del que ha pagado una parte mayor), o que el que gane más le haga un préstamo al que no trabaja y así la deducción se retrase al año en que sus ingresos mejoren y devuelva el préstamo.

Las cuentas vivienda son otro ejemplo. Una persona abrió una en 2002 e invirtió en ella por encima del límite máximo, por lo que no pudo desgravarse por todo. En 2006 entregó al vendedor del piso lo que tenía en dicha cuenta, más 6.000 euros. ¿Podría deducirse por los 6.000 euros y por la cantidad que no disfrutó de deducción en 2002? Sólo se podrá deducir por los 6.000 euros, ya que lo depositado en una cuenta vivienda no se beneficia de la deducción cuando se entrega al vendedor. Un caso muy habitual es también tener rendimientos del capital inmobiliario, los que generan los inmuebles alquilados.

Como gastos se pueden descontar los que paga el propietario (IBI, reparaciones, comunidad), la amortización del edificio, las instalaciones y los muebles. El alquiler de la vivienda no lleva IVA ni retención, ni suele dar a los inquilinos derechos a deducción (si se trata de la casa habitual deben consignar en su declaración la referencia catastral y si tienen derecho a la compensación o a deducciones autonómicas, el NIF del arrendador). Sólo se declara el 50% del rendimiento neto de los inmuebles alquilados.

Los inmuebles no arrendados (pisos vacíos, de la playa, etcétera) generan una imputación de renta inmobiliaria del 2% de su valor catastral y del 1,1% si éste está revisado. Así pues, en el caso de que se posea una vivienda y una plaza de garaje y estén alquiladas por 7.000 euros anuales (con unos gastos anuales, incluida la amortización, de 825 euros), el rendimiento neto será el siguiente:

6.175 euros, al restar los gastos a los ingresos; de ellos sólo tributarían 3.087,50. La obtención de una ganancia patrimonial, es decir, por vender un inmueble a un precio superior al de compra también rinde cuentas a Hacienda. Hasta la pasada campaña de la renta, la aplicación de los coeficientes reductores suponía la disminución de la tributación para los inmuebles comprados antes del 31 de diciembre de 1994 y puestos en venta.

Los comprados antes del 31 de diciembre de 1986 estaban exentos. Con la nueva ley, si la transmisión se hizo el 20 de enero de 2006 o en fechas posteriores, es posible que sólo una parte de la ganancia se beneficie de las reducciones y el resto será gravada al 15%.

Si el 10 de enero de 1981 compró un piso por 48.000 euros que vendió el 20 de diciembre de 2006 por 500.000 euros, ¿a qué parte de la ganancia se le aplicarán los coeficientes? Primero se calcula la ganancia restando al valor de venta el de adquisición actualizado: 442.764 euros. Después se divide la ganancia por el número de días en que se ha generado (46,72 euros por día). El resultado se multiplica por los días transcurridos desde el 20 de enero a la fecha de la venta para obtener la ganancia que no tiene reducción, en este caso, 15.607 euros tributarán al 15%. Los 427.157 euros restantes quedarían exentos.

Consejos para anticiparse a la próxima renta

Si va a comprar su primera vivienda habitual en los próximos años, puede abrir una cuenta vivienda y así deducir el 15% de lo que aporte antes de fin de año.

No destine más de 9.015 euros anuales a la adquisición de casa, préstamos hipotecarios y cuenta vivienda, es el límite máximo. Si tiene que pagar más puede pedirle un préstamo a un familiar y deducirse conforme lo vaya devolviendo.

Quienes adquirieron su vivienda habitual antes del 20 de enero de 2006 y han salido perjudicados por la nueva ley serán compensados (Presupuestos 2008).

Si paga menos de 9.015 euros al año, agote el límite anticipando parte del crédito pendiente, le ahorrará intereses.

Si vende su casa y piensa comprarse otra con ese dinero, en el intervalo de los dos años anteriores o posteriores a la venta no tendrá que pagar impuesto por lo ganado en ella.

Tampoco tendrá que tributar por la ganancia obtenida al vender su piso habitual si ha cumplido 65 años. Si le falta poco para ello, espere. También está exenta la plusvalía en casos de dependencia severa.

Al comprar o vender su vivienda, declare el precio real en la escritura. Si se declara uno inferior, el comprador se ahorra gastos, pero pierde la deducción por vivienda. Comprador y vendedor pueden ser sancionados.

Los propietarios de viviendas alquiladas podrán reducir en un 50%. El rendimiento neto obtenido por el alquiler, además de otros gastos deducibles. La reducción será del 100% cuando el arrendatario tenga entre 18 y 35 años, y unos rendimientos netos anuales superiores al IPREM (indicador de precios de rentas de efectos múltiples, que es de 5.990 euros). El inquilino deberá comunicar anualmente al arrendador que cumple los requisitos.