Indices de referencia - Foto: alexsl

Es cierto. El Euríbor a 12 meses, la principal referencia hipotecaria de los préstamos a tipo variable, ha iniciado una lenta tendencia a la baja. Ya se negocia por debajo del 5%, nivel no visto desde mayo pasado. Pese a esta nueva y buena realidad, los particulares que revisan el precio de sus hipotecas vuelven a ver cómo se incrementan sus cuotas mensuales.

La razón es sencilla: la mayoría de las entidades financieras utilizan Euríbor antiguos, los que, en promedio, se registraron uno o dos meses antes. Las fechas exactas figuran en los contratos hipotecarios. Ahora es el momento, con el objetivo de beneficiarse de la actual evolución a la baja de esta referencia, de mirar esta cláusula con lupa y tratar de renegociarla.

Es posible que las entidades ofrezcan -se puede plantear abiertamente, si no lo hacen ellos- un tipo fijo, por ejemplo, durante un periodo de dos o tres años. Se deben hacer números.

Una hipoteca de 150.000 euros a 30 años que revise en estos días su precio arrojará -si se toma el Euríbor de septiembre y se aplica un diferencial sobre el mismo de 0,75 puntos- un tipo de interés del 6,13%, lo que supone abonar al mes cerca de 912 euros.

Un tipo fijo en torno al 5% para un plazo de dos años -INGDirect ofrece a sus hipotecados lo que la entidad llama un tipo estable a tres años del 4,689% y son más las entidades que permiten una modificación hacia los tipos fijos de forma temporal sin coste alguno- podría merecer la pena. Si el particular no suscribe el tipo fijo los próximos 12 meses pagará un interés del 6,1%. No será hasta noviembre de 2009 cuando vuelva a renegociar el precio. Si entonces el Euríbor está por encima del 4,3%, su nuevo precio superará el 5%, por lo que mantener la opción variable no resulta nada rentable.

Si el Euríbor de septiembre de 2009 (que se utilizará como nueva referencia) estuviera exactamente en el 4,3%, su tipo de interés sería para los 12 meses siguientes del 5%, igual que el que le pueden ofrecer hoy por hoy a tipo fijo. Como el 5% está congelado para este año y el que viene, al hipotecado no le convendría mantener el tipo variable porque el primer año ya habrá pagado más.

Tendencia a la baja

Si en septiembre de 2009 el Euríbor estuviera por debajo del 4,3%, la situación cambiaría. Depende de cuál sea la nueva referencia para que la operación de mantener el tipo variable salga rentable. Para que esto sucediera, el Euríbor a 12 meses debería caer, como mínimo, hasta el 3,15%. El tipo de interés de los segundos 12 meses se colocaría al 3,9% y compensaría el 6,1% de los 12 próximos obteniendo, más o menos un tipo de interés medio anual del 5%. El Euríbor ha roto en estos días la barrera del 5% y encadena una quincena de bajadas consecutivas.

Todos los analistas esperan mucho más, ahora que Jean-Claude Trichet, presidente del BCE, lo ve con recorrido bajista, porque es posible que vuelvan a bajar los tipos oficiales en Europa. Si hasta ahora los préstamos interbancarios se han regido por la desconfianza, sería lógico que el Euríbor a 12 meses se negocie entre 0,2 y 0,6 puntos por encima del precio oficial del dinero. Como éste es actualmente del 3,75%, para lograr que el Euríbor se negocie en torno al 3,15% (supuesto del ejemplo anterior) sería necesario que el primero se colocara entre 2,5% y el 2,75% el próximo año.