Reglas de publicidad - Foto: Propiedades. El País

Uno de los motores sobre los que se cimenta la actividad económica en la economía de mercado es el de la posibilidad de recibir información veraz acerca de los bienes y servicios a consumir.

En este punto se hace patente la importancia de que el ciudadano cuente a la hora de la transacción económica con la adecuada información y ello hoy día sólo es posible a través de la publicidad.

Es por ello que el legislador, tanto estatal como autonómico, ha venido a dictar en las dos últimas décadas numerosas disposiciones encaminadas a ofrecer cierta protección al consumidor de bienes y servicios frente a la publicidad que por parte de las empresas se hace de éstos.

Entre las aportaciones más radicales a este empeño se encuentra la de haber hecho de la oferta publicitaria parte integrante del contenido de la relación contractual entre el consumidor y anunciante.

Tras esta regulación se consideran formas ilícitas de publicidad: la engañosa, la desleal, la publicidad subliminal y en general toda aquella que infrinja lo dispuesto en la normativa reguladora de determinados bienes, productos, actividades y servicios.

Es importante saber que la publicidad que una empresa que se dedica a la venta de una vivienda realice para llevar a cabo esa venta ha de ajustarse a las verdaderas características de la vivienda, ser clara y transparente, sin que pueda dar origen a error de sus destinatarios y sin que oculte u omita datos fundamentales de la misma, tales como: características constructivas, servicios, ubicación, instalaciones, manera de adquisición y forma de pago.

En cuanto al precio, el promotor ha de explicar debidamente cuál va a ser el precio total de venta, incluido el IVA y los honorarios del agente, forma y medios de pago e interés aplicable si se prevén aplazamientos.

Para el caso de que la vivienda no se encontrase terminada, debe ponerse a disposición del público copia de los documentos en los que se formalizan las garantías entregadas a cuenta.

Si se prevé la subrogación del consumidor en alguna operación de crédito no concertada por él, con garantía real sobre la propia vivienda, se deberá indicar el notario que ha autorizado dicha escritura y sus datos de inscripción en el registro, con mención expresa de cantidades y vencimientos.

En cuanto al contrato, éste ha de ser redactado de manera sencilla y suficientemente clara, y sin hacer referencia a textos o documentos que no se faciliten previa o simultáneamente a la firma del contrato.

Desde un punto de vista eminentemente práctico podemos afirmar que si una empresa promotora de viviendas le oferta a usted, particular, viviendas con zonas verdes, pistas de pádel, piscina o cualquier otro servicio que pueda atraer su atención, usted, consumidor, va a poder exigirle íntegramente dicho contenido publicitario.

La empresa promotora va a tener que proporcionárselo o, de lo contrario, estará en su pleno derecho de reclamarle, incluso judicialmente, una indemnización por la no entrega del objeto atrayente de la oferta que le indujo a la compra.

Así, si el folleto promocional de una promoción inmobiliaria incluye fotos de una vivienda con ciertas características como las enumeradas anteriormente (piscina, pádel, etc.), nunca podrá incluir la expresión "fotos no contractuales", pues la inserción de dicha frase en el folleto o en el anuncio en prensa supone negar el carácter vinculante de la oferta publicitaria expresada, utilizando la imagen de un producto que puede no coincidir con el ofrecido en la realidad.

En resumen, la propaganda tiene carácter contractual y requiere un compromiso de cumplimiento con el destinatariol de la misma, de manera que los servicios ofertados son exigibles, estén o no contemplados en el contrato de compraventa formalizado entre la promotora y el comprador.

Más aún, si la diferencia entre el contenido de la publicidad y la realidad física existente en la vivienda ofertada es tan relevante como para que, de haberla conocido el comprador no habría formalizado la operación, éste puede elegir entre resolver el contrato o exigirle a la promotora el cumplimiento íntegro del mismo, que en muchos casos, por una imposibilidad material de llevar a efecto dicho cumplimiento, se sustituirá por una indemnización compensatoria.