Juan encontró la casa que iba buscando en un hermoso valle. Casi en ruinas, pero quería rehabilitarla a su gusto. Le interesaba como fuera, en alquiler o venta, pero la propiedad, una institución religiosa, no quería ni lo uno ni lo otro. En su lugar, le propuso que la rehabilitara y disfrutara durante 30 años sin pagar nada. De esa manera, la Iglesia mantenía su patrimonio y Juan conseguía de esa forma lo que buscaba.

La fórmula no es novedosa. Se trata de la cesión de uso que puede ser gratuita, como era el caso, u onerosa. Y demuestra que hay otras formas para hacerse con una vivienda, aparte de la venta, el alquiler o la autopromoción.

Por ejemplo, el comodato (préstamo). Quien recibe la casa tendrá que devolverla en las mismas condiciones en que la recibió. Si se deteriora, tendrá que devolverla y pagar la reparación, o bien, su valor si queda inservible como vivienda. Eso lo dicta la buena educación pero también la ley. El comodato puede hacerlo el propietario o quien tenga derecho de uso y se extiende a los herederos de quien lo recibe. Quien presta es responsable si la casa tiene vicios o defectos ocultos de los que no avisó. El que la recibe corre con los gastos de mantenimiento.

Es recomendable recogerlo en contrato. El notario Ignacio Navas indica que "en España estamos poco acostumbrados a firmar un contrato con alguien cercano pero hacerlo aclara situaciones y evita malas interpretaciones futuras. El comodatario sabe cual es su estatuto y sabrá a qué atenerse". Vale como regla general que "la seguridad que proporciona el contrato y la clarificación de derechos y obligaciones evita problemas futuros".

Y "seguridad es saber a qué atenerte", apunta Navas. Por otra parte, "elevar el contrato privado a escritura pública aporta mayor seguridad ante un conflicto y protección frente a terceros si se registra", según la abogada Elvira Pastor. El propietario puede tener sólo la propiedad (nuda) pero no la posesión, uso y disfrute, que son dos cosas diferentes. Se puede estar comprando una vivienda con una cláusula por la que la posesión es retenida por el vendedor hasta determinada fecha.

Eso es lo que sucede con el usufructo que puede ser vitalicio o temporal. Un propietario puede transmitir la nuda propiedad, reteniendo el usufructo o transmitir éste y retener la nuda propiedad. El usufructuario tiene derecho al uso y disfrute y también a arrendar del inmueble, aunque cuando se extinga el derecho de usufructo, por fallecimiento o terminación del plazo, también lo hará el alquiler.

La ventaja que tiene el nudo propietario es que no asume los gastos de mantenimiento o fiscales. El usufructo, frecuente en las herencias, puede ser una alternativa para una persona mayor que quiere seguir viviendo en una casa que otro esté interesado en adquirir no para uso a largo plazo, por ejemplo, para un hijo menor de edad. Otra fórmula es la renta vitalicia, en la que el propietario percibe, a cambio de la propiedad, una cantidad hasta que se produce su fallecimiento.

Cabe también recurrir al uso compartido para una vivienda temporal. Empleado en el mundo turístico puede ser una solución para el particular que tiene una finca infrautilizada durante temporadas y quiere rentabilizarla. Una alternativa al régimen compartido, y para que no sea transmisible a terceros, es aportar la finca a una sociedad y vender participaciones (si se trata de una limitada) o acciones (anónima), que atribuyan el derecho al uso durante un determinado periodo.

Permuta

También puede obtenerse una vivienda por cesión o permuta de suelo por obra futura. Cuando se dispone de suelo pero no dinero para construir, se aporta el solar a cambio de una o varias viviendas. Destaca Navas el arrendamiento con opción de compra, empleada por la Comunidad de Madrid, en la renta mensual se descuenta del precio de compra de la casa, pero aboga por plazos de hasta 20 años o más en lugar de siete.

Otras fórmulas aplicables son la comunidad proindiviso, frecuente en garajes, o el leasing o leasing back, utilizada en locales. La abogada Elvira Pastor recuerda que "la libertad de pacto permite buscar diferentes soluciones que elevar a contrato, siempre cuando el contenido no esté prohibido por las leyes". Así, por ejemplo, se puede optar por la compra de una vivienda entre varios jóvenes, recogiéndose en escrituras y en el registro, de forma que el copropietario pueda vender cuando le interese.

La compraventa tradicional manda

En España, sumando las viviendas libres y protegidas, nuevas y usadas, según fuentes del Ministerio de la Vivienda, se produjeron: 1.303.259 compraventas 5.560 permutas 4.190 cesiones de suelo por obra 12.161 fueron adjudicadas en cooperativa 1.721, en comunidades de bienes En Madrid,151.114 compraventas, 331 permutas, 182 cesiones de suelo por obra 5.831 en cooperativa 189 en comunidades de bienes

Son datos de 2005, año en el que se contabilizaron 13 millones de casas en propiedad; 1,9 millones en alquiler y 398.107 en cesión.