Contratos

No es nada extraño, sino todo lo contrario, lamentarse cuando hay algún problema - en muchos casos sin solución - por no haber tenido en cuenta una serie de advertencias a la hora de comprar una casa en la playa.

Los departamentos jurídicos de las asociaciones de consumidores aseguran que les da verdaderos quebraderos de cabeza, pues son muchas las reclamaciones generadas por ello. Para evitar estas situaciones no se cansan de repetir que la adquisición de una vivienda en cualquier zona en general, y en la costa en particular, debe estar avalada por una modalidad contractual donde no se escape nada.

El abogado de la Confederación Española de Amas de Casa, Consumidores y Usuarios (CEACCU), Eugenio Ribón, explica cómo hay que hacerlo para los casos de vivienda nueva y usada. Primero habrá que determinar qué tipo de relación es la que se va a establecer, es decir, si se trata de una compraventa entre dos particulares, entre dos empresarios o entre un particular y un empresario.

En el primer caso resultará aplicable el Código Civil, "lo que implica que cualquier acuerdo será válido entre los particulares sin que quepa invocar la privilegiada protección de la normativa específica de consumo y, en consecuencia, no podamos hablar de cláusulas abusivas", dice Ribón. Si la relación es entre particulares, tampoco se podrá invocar la normativa de consumidores, resultando aplicable el Código de Comercio o parcialmente el Código Civil.

Sólo cuando el contrato se perfecciona entre el consumidor final y el empresario es cuando aparece la auténtica relación de consumo. Y sólo entonces aparece una retahíla de leyes aplicables:

- Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios.

- Ley General de Publicidad.

- Ley Reguladora de la Percepción de Cantidades Anticipadas en la Construcción y Venta de Viviendas.

- Real Decreto 515/1989 de 21 de abril sobre protección de los consumidores en cuanto a la información a suministrar en compraventa y arrendamiento.

Una vez que se ha tomado en consideración lo anterior, habrá que tener en cuenta varios consejos o advertencias antes de firmar el contrato. Para evitar que "nos vendan la Torre del Oro o la plaza de Las Ventas o cualquier otro inmueble sobre quien se presenta como vendedor no resulte titular legítimo" hay que comprobar la titularidad registral de la finca. Se puede hacer a través de una nota simple informativa en el Registro de la Propiedad donde radique el inmueble o, incluso, a través de www.registradores.org .

El siguiente paso será también, a través de la nota simple, comprobar la posible existencia de cargas o gravámenes (desde hipotecas pendientes a embargos o la posible existencia de una servidumbre de paso para ganado en el trocito de césped del adosado junto al mar, por poner un ejemplo).

Muy importante también será asegurarse de la absoluta legalidad de la construcción, recordando que la Ley de Costas, 25/88, de 28 de julio, prohíbe cualquier edificación destinada a vivienda o en zona de servidumbre de protección y zona de influencia que puedan sobrepasar incluso los 500 metros a partir del límite interior de la ribera del mar.

Es ahora cuando llegaría el momento de la firma del contrato que, por supuesto, habrá que otorgar ante notario. Es el instante de atender a cuestiones como:

- Si la vivienda está en construcción y se entregan cantidades a cuenta, que dichos importes se encuentren avalados o asegurados, con acreditación de dicha circunstancia.

- Hay que comprobar que la descripción de la finca es correcta (ubicación, superficie?), así como sus zonas comunes y servicios accesorios (jardines, piscina, columpios, áreas deportivas?).

- El plazo de entrega debe estar correctamente determinado. Se consideran abusivas las cláusulas que reserven al profesional un plazo excesivamente largo, insuficientemente determinado o consignen fechas meramente indicativas condicionadas a la voluntad del profesional.

- El usuario ha de rechazar cualquier imposición de gastos de documentación y tramitación que, por ley, corresponda al profesional.

- La elección del notario corresponde al comprador, siendo nula la imposición por el empresario vendedor.

- En caso de litigio, el contrato ha de contemplar que el cauce para su resolución será el sometimiento a los juzgados del lugar donde radique el inmueble o el sistema arbitral de consumo. Los consumidores aconsejan rechazar cualquier cláusula que establezca la sumisión a otro fuero distinto o a arbitrajes privados distintos del de consumo y con frecuencia afines al empresario.

- Por último, exija todo lo ofertado en la publicidad que vincula al anunciante como una cláusula más del contrato.

En el caso de enfrentarse a cláusulas abusivas hay dos posibilidades:

- Plantear al empresario su eliminación, habiendo recibido consejos de profesionales previamente.

- O bien firmar y solicitar con posterioridad, por vía judicial, su nulidad. Atar bien la venta En principio, al vendedor se le presentan menos problemas que al comprador.

Por tanto, si se encuentra entre quienes les interesa enajenar alguna propiedad costera debe tener en cuenta lo siguiente, según especifica CEACCU:

Si se decide a recurrir a una inmobiliaria para que gestione la venta, en lugar de hacerlo usted, incurrirá en un mayor coste. En el caso de que se haga, interesa firmar un contrato donde se especifique con claridad: la cantidad global que cobrará por sus servicios, en qué momento recibirá la comisión a que está autorizada en nuestro nombre (como cobrar cantidades anticipadas o no) y cuáles son las condiciones a la hora de enseñar nuestra vivienda (horarios, previo aviso?).

También es interesante que no sea un contrato en exclusiva. En cuanto al contrato de la venta hay que observar si contempla o no penalizaciones en caso de desistimiento de la compraventa. Hay que tener en cuenta que si recibimos cantidades a cuenta y por lo que sea el vendedor se echa atrás, al comprador interesado deberá devolverle la misma cantidad que ha entregado más una cantidad que puede llegar al doble de dicho importe.

Con la venta, todas las responsabilidades relacionadas con la vivienda (pago de los recibos de agua, luz o comunidad, por ejemplo) pasan al comprador. En todo caso habrá que comunicar la baja a todas las compañías suministradoras así como al banco. El vendedor debe cumplir con las obligaciones fiscales que se deriven de la venta y también debe verificar la fiabilidad del medio de pago. Si no se hace por transferencia ni en efectivo, hay que asegurarse de que cuente con fondos.

Ojo a la antigua multipropiedad. Las asociaciones de consumidores no se cansan de advertir respecto a la opción de la mal llamada "multipropiedad" o aprovechamiento por turno de bienes inmuebles de uso turístico.

A pesar de ser una alternativa bastante demandada a la hora de pasar unas vacaciones, las quejas y reclamaciones también son muy numerosas debido, fundamentalmente, a unos sistemas de venta muy agresivos, reuniones de varias horas, cláusulas que dificultan la rescisión del contrato y unos costes muy elevados.

Recientemente ha sido la Confederación Española de Consumidores y Usuarios (CECU) la que ha aconsejado tener en cuenta lo siguiente antes de contratar esos servicios:

- Si se hace una reunión informativa, no es conveniente firmar nada durante la misma. Se debe reflexionar en frío y sin las presiones de los vendedores, que intentarán convencernos a cambio de descuentos y premios.

- Existe un plazo de10días desde la firma del contrato para desistir del mismo sin necesidad de un motivo o de abonar gasto alguno.

- Es interesante acudir al Registro de la Propiedad y al Mercantil para comprobar que la semana no tiene otro dueño y que la empresa está inscrita adecuadamente.

- Resulta muy aconsejable conocer el apartamento concreto en persona antes de firmar el contrato, ya que es muy diferente de verlo en fotos o vídeo.

- También se puede pedir que se adjunte al contrato el plano de la vivienda, con sus calidades y su localización.

- Hay que informarse de los gastos adicionales que puede llevar aparejado tanto el disfrute del apartamento como la formalización del contrato.

- En cualquier caso, antes de firmar el contrato es conveniente revisarlo con un abogado o una asociación de consumidores.