Consejos para comprar

Vivienda de calidad - Foto: © Fotolia.com

El amor a primera vista puede jugar malas pasadas, sobre todo cuando se trata de comprar una vivienda de segunda mano. Humedades, fisuras y otras deficiencias pasan desapercibidas al comprador profano. Por eso, las prisas no son buenas y cualquier detalle que se pase por alto puede ocasionar importantes quebraderos de cabeza y fuertes desembolsos.

Es el caso de Marta López, quien tres meses después de entrar en su vivienda, en un edificio rehabilitado, se ha encontrado con una tarima que se abre y con que los cercos de madera de los balcones están cediendo. El técnico ha explicado a Marta que aquello es "una chapuza", con lo que no le queda más remedio que acudir a la vía judicial.

Quien más quien menos tiene una historia que contar. En la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU), el 15% (un total de 1.123) de las reclamaciones de vivienda recibidas de enero a septiembre se deben a vicios ocultos o defectos importantes. Por eso, no está de más extremar las precauciones y las comprobaciones. El problema es que cuando se trata de la calidad constructiva son pocoslos que conocen qué tipo de casa están comprando. Son los aspectos referidos a las condiciones de calidad, habitabilidad y seguridad de la misma. No hay que buscar la casa perfecta.

"Todas las viviendas tienen algún tipo de defecto, aunque sea estético, debido a que el proceso de construcción está poco industrializado y muchas de las labores de acabado se realizan en la obra,dependiendo de la habilidad del operario", explica Manuel Cabalgante, de Certum, Entidad de Control Técnico de la Edificación. Pero sí hay que descartar la existencia de defectos de construcción graves, muy distintos de los que se deben a un mal mantenimiento del anterior dueño.

El primer paso es saber el año de terminación del edificio, pues los posibles movimientos de cimentación y estructura se estabilizan en un los primeros cinco años.

Por tanto, "si en el momento de la compra no se aprecian signos de patología estructural, es lógico pensar que no van a aparecer", según Cabalgante. ¿Cómo saberlo? Las patologías se identifican con la presencia de fisuras inclinadas en las particiones, rodapiés separados del suelo, tabiques con fisuras horizontales amodo de arco y suelos combados.

Las grietas deben buscarse tanto en la fachada como en el interior de la vivienda. Si son inclinadas y convergen en un punto, formando una V, podría existir un asentamiento de la estructura.

"Aunque puede tener cierta antigüedad y que no avance más", señala Luis Jiménez, director del gabinete técnico del Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid. Si las grietas son verticales indican una falta de traba entre paramentos o, en el caso de forjados antiguos de madera, presentan pudrición u otra patología (como es el alargamiento por exceso de peso). Estos defectos indican que hay problemas de cimentación y estructura que sí son males mayores.

En este caso, habría que sopesar no comprar la vivienda. Pero hay otros, por ejemplo ciertas fisuras que, aunque a un comprador profano puedan alarmarle, no tienen mayor importancia. Son las que aparecen en los falsos techos de escayola o en la unión de particiones con pilares y que se deben a la incompatibilidad de movimientos entre unos materiales y otros potenciada por los cambios de temperatura.

Las humedades se producen por la entrada de agua, bien por la cubierta o bien por las fachadas.

Hay que abrir los ojos cuando se compra el piso de la última planta, porque aunque la cubierta es un elemento común, el perjudicado es siempre el propietario. "Si la cubierta es plana se debe comprobar que no existen zonas con la lámina impermeabilizante deteriorada, que no hay despegue de los bordes de la cubierta y tampoco fisuras en la fachada?enel encuentro del forjado del techo de la casa con el arranque del pretil, pues suele ser una zona de filtraciones?", señalan en Certum.

Una cubierta inclinada es más difícil de inspeccionar. Por eso, basta con buscar humedades dentro de la vivienda. Un cerco de pintura, por ejemplo, es reflejo de que ha habido humedades y que,por tanto, la cubierta está deteriorada.

"Si en la parte de fachada que está en contacto con el suelo aparecen manchas, es síntoma de que tiene humedades capilares por una falta de tratamiento o drenaje perimetral. Es muy frecuente en edificios de cierta antigüedad", indica el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid.

Con derecho a reclamar

Aunque sea de segunda mano, los compradores tienen derecho a reclamar y denunciar posibles daños estructurales si la vivienda tiene menos de 10 años de antigüedad, un derecho que heredan del anterior propietario de acuerdo con la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE). Si tiene menos de un año, se pueden reclamar defectos de acabados (pintura, funcionamiento de instalaciones...). Y para los que afectan a las condiciones de habitabilidad (humedades, acústica, aislamiento...), el plazo es de tres años.

Si la antigüedad de la vivienda es superior a 10 años, existe un plazo de seis meses para reclamar al vendedor la reparación de los desperfectos graves o vicios ocultos de los que el nuevo comprador no hubiera sido informado en el momento de la compra. "En cualquier caso, conviene indicar que disponemos de un plazo de dos años, a partir del momento en que se detecten las deficiencias, para reclamar el arreglo de las mismas", señala Manuel Cabalgante, de Certum.

Cuando se trata de localizar las humedades por condensación la tarea se complica. Las llamadas intersticiales se encuentran en el interior de los cerramientos. Son peligrosas porque, con el tiempo, pueden derivar en un mal funcionamiento de los aislamientos. Esta patología sólo puede descartarse mediante la realización de pruebas por un profesional. En cambio, las superficiales son fáciles de ver: vidrios que gotean o manchas en torno a la superficie de contacto de las ventanas con la hoja interior del cerramiento. Se producen porque la temperatura de la superficie donde se hallan es inferior a la temperatura de rocío.

Los alicatados de los baños y cocinas deben revisarse antes de comprar la casa. Si hay abombamiento en las paredes significa que se están soltando y pueden caerse. Si a simple vista están bien, conviene golpearlos con los nudillos para detectar si suenan a hueco. De ser así, podría faltar mortero de agarre, algo más que probable si falta también material en las juntas.

Los solados. Además de fijarse en la ausencia de fisuras y agujeros, conviene comprobar que no hay baldosas que se mueven. En los suelos de tipo cerámico, las zonas huecas pueden provocar desprendimientos y roturas de las piezas. Si en los suelos de madera existen zonas con las juntas separadas es que las tuberías de la calefacción no están aisladas correctamente, explica Jiménez.

Los revestimientos de yeso de las paredes y techos deben apretarse con el nudillo de la mano para comprobar si se hunden, lo cual es síntoma de que al hacer la dosificación tenía exceso de agua.

Abrir grifos, encender luces y bajar persianas

Llega la parte más sencilla de revisar para un particular: abrir todos los grifos y comprobar que existen llaves de corte en todos los locales húmedos, además de la general de la vivienda. Si el agua sale al principio de color rojizo, las tuberías podrían tener problemas de oxidación (en tubos de acero que en su día se colocaron sin protección).

Aunque este tipo de tuberías, de existir aún, sólo están en inmuebles de más de 70 años. Si se perciben malos olores en los baños y cocinas, podría deberse a un mal funcionamiento de los cierres hidráulicos y sistemas de ventilación. "Es posible que los últimos pisos presenten olores por desifonamiento de la red de desagüe, debido a una falta de ventilación adecuada de la red de saneamiento", señalan en el Colegio de Aparejadores y Arquitectos Técnicos de Madrid. Una deficiencia que también genera ruidos. "Hay falta de ventilación de la red cuando en el baño aparecen ruidos o burbujeos por los sifones", prosigue.

Después llega el momento de probar los puntos de luz, así como las tomas de corriente. En el cuadro de distribución eléctrica se comprueba que la vivienda cuenta con los circuitos básicos (alumbrado, fuerza, etcétera), y que el diferencial funciona (pulsando el botón que hay en él y comprobando que se desconecta).

Un mal menor que tiene solución, al igual que los problemas de las puertas y ventanas. Hay que comprobar que cierran perfectamente, y en el caso de las ventanas, que no hay entrada de aire por desajustes de las mismas. "Hay que subir y bajar las persianas comprobando que no se producen atascos y que al bajarse impiden la entrada de luz. Si las ventanas son grandes y se han colocado persianas con lamas de PVC, éstas suelen deformarse provocando el mal funcionamiento", explican en Certum.