Ayudas a la compra

Saber elegir bien es una tarea complicada, y en el caso de la vivienda aún más, sobre todo cuando hay que lidiar con términos como forjados, carpinterías, azulejos monococción y espumas de poliuretano. No es como comprar un coche o una lavadora, que son de una marca y un modelo, y que se pueden ver e incluso probar antes de adquirir. En el mercado inmobiliario, cada producto tiene sus particularidades, y exige un estudio pormenorizado.

Y con la dificultad añadida de que, si se compra sobre plano, que es lo más habitual en la vivienda nueva, no existe todavía. Para tomar una decisión, además de las imágenes más o menos ensoñadoras y de los planos, hay que estudiarse un texto en el que se especifican las características técnicas de la futura casa: la memoria de calidades. Se trata de un documento que debe definir los sistemas constructivos y los materiales, y detallar los equipamientos de que dispone, con sus especificaciones concretas.

Saber si la vivienda tendrá azulejos o mármol en los cuartos de baño o si están incluidos el mobiliario de la cocina y el aire acondicionado en el precio anunciado son los primeros pasos, pero en sucesivas aproximaciones se pueden ir deduciendo muchos más datos importantes que pueden ayudar a realizar una mejor elección.

En primer lugar, se debe observar la forma de la memoria. Si desde el principio se entiende bien y resulta asequible, será mucho más útil. El texto suele estar organizado por capítulos, ya que en muchas ocasiones son adaptaciones de las memorias de los proyectos técnicos, lo que algunas veces plantea ciertas dificultades al usuario, que no tiene por qué estar familiarizado con la jerga técnica.

Si la memoria contiene muchos términos técnicos o se refiere a características constructivas que en principio no tienen mayor interés, transmitirá más que nada cierta confusión. Muchas veces se encuentran términos y mensajes obvios que no quieren decir nada. Por ejemplo, decir que la casa tendrá una estructura de hormigón que, además, cumple con la normativa actual, es como decir que el edificio no se va a caer, lo cual es muy de agradecer, pero no aporta gran cosa.

Lo mismo ocurre con las instalaciones o los sistemas constructivos: cumplir con la normativa no es un signo de calidad, sino una obligación que marca la legalidad vigente establecida por medio del nuevo Código Técnico de la Edificación (CTE), de reciente aplicación.

Otro tipo de palabras vacías son las de "tal material de primera calidad", o términos como "aire acondicionado marca tal o similar", que son ambiguos y no fijan nada, y pueden suponer un problema a la hora de realizar futuras reclamaciones en caso de que sean necesarias. Una información clara y objetiva será siempre mucho mejor.

Actualmente existe en el mercado una gran variedad de marcas y modelos, tanto de materiales como de equipamientos, que se pueden definir perfectamente en la memoria de calidades. En cambio, sí puede ser muy interesante conocer algunos datos técnicos si están bien expuestos.

Un aspecto muy importante que se puede valorar en la memoriaes el criterio del promotor para establecer las prioridades a la hora de elegirlos distintos materiales o sistemas, lo cual es de vital importancia parao ptimizar las inversiones y obtener el máximo rendimiento. Es decir, saber en qué se va a gastar el dinero.

El aislamiento tanto térmico como acústico es uno de los factores que mayor confort aportan a la vivienda. Cualquier sistema que mejore la capacidad de la edificación en ese aspecto repercutirá sensiblemente en la calidad de vida de sus habitantes. Hay ciertos elementos constructivos que implican niveles de calidad superiores, y por tanto también precios, como por ejemplo la ventana con rotura de puente térmico.

Este tipo de carpintería (término que se aplica tanto apuertas como a ventanas, independientemente del material con que están fabricadas) tiene la ventaja de que la cara exterior y la cara interior están independizadas, y mejoran considerablemente el aislamiento térmico y acústico. Dentro de este tipo de ventanas hay muchas marcas, pero el sistema de por sí aporta un nivel de calidad diferenciado.

También es importante pensar en la durabilidad y el mantenimiento de los materiales que se van a usar. En muchos casos, la memoria de calidades es un documento inamovible, que impone una serie de condiciones, pero cada vez es más frecuente encontrar algunas que tratan de ser flexibles para que el cliente pueda personalizar su casa en la medida de lo posible.

Ya no se vende todo, y hay que tratar de seducir al comprador haciéndole sentir único, y la memoria de calidades puede ser un instrumento que, si está bien planteado, ayude a captar clientes al promotor.

Prioridades

Para elegir bien hay que tener claras las prioridades, por un lado, qué es lo que se quiere, y por otro, cuál es el nivel de calidad al que podemos acceder.

Por ejemplo, primero saber si se prefiere cocina de gas o vitrocerámica, y después decidirnos por una marca u otra. Es importante también valorar si interesa que la promotora incluya todos los extras en el precio, como por ejemplo el mobiliario de cocina o los electrodomésticos. No necesariamente será mejor la vivienda que ya tenga la lavadora instalada. Es preferible que lo que tenga sea bueno a que tenga muchas cosas.

En cualquier caso, es imprescindible aclarar cualquier duda y preguntar todo lo que no se entienda. Una memoria de calidades que se comprenda bien, escrita en un lenguaje asequible, con una información bien organizada y, sobre todo, con unas prioridades de inversión bien planteadas no es una garantía, pero sí que puede dar argumentos para elegir una casa mejor y adaptada a nuestras necesidades.

Algunos factores determinantes en la memoria de calidades puede estar la clave para dar con la mejor relación calidad precio de una vivienda. Las diferencias entre promociones se encuentran fundamentalmente enl os acabados y los equipamientos, ya que la estructura, los muros y las instalaciones están muy controladas por la normativa, que establece mínimos más que suficientes para garantizar su buen funcionamiento.

La diferencia básica entre las distintas ofertas disponibles en el mercado suele estar por tanto en cómo se viste la casa, y en esto influyen criterios muy personales. Para algunas personas, la calidad está en una buena marca de cerámica para el cuarto de baño o en un suelo de mármol. Pero también puede haber otros factores que finalmente acaben influyendo más en el confort, que al fin y al cabo es lo que acaba haciendo una vivienda más agradable.

Uno de los puntos críticos para aumentar la sensación de comodidad en la casa es la ventana, que es por donde se produce la mayor cantidad de intercambios de temperatura y de ruido con el exterior. Lo que marca la diferencia en este apartado es el perfil con rotura de puente térmico, que independiza la cara exterior de la interior. Si encuentra dos viviendas al mismo precio que se distingan en este punto, opte por la que ofrece este perfil, cuyos resultados son muy superiores, pero no deje de valorar que este tipo de perfil encarece considerablemente el capítulo de carpinterías, por lo que se habrá gastado menos en otros capítulos.

Otra prestación interesante de las ventanas es la de lashojas oscilo batientes, que son las que se pueden quedar entreabiertas con una ligera inclinación hacia el interior. Este sistema permite realizar ventilaciones mucho más eficaces de las habitaciones. En general, todas las medidas que optimicen el aislamiento y la ventilación influyen tanto en el confort como en la eficacia energética, en el mantenimiento y en la durabilidadde la vivienda.

Por ejemplo, pueden evitar problemas como la condensación de humedad en las paredes, que son de muy difícil arreglo cuando se detectan. Sorpresas, las justas. Consejos a tener en cuenta si quiere comprar una vivienda de nueva construcción.

La mayoría de las quejas de los compradores tienen que vercon el incumplimiento de las condiciones de venta, los precios, cláusulas abusivas y publicidad engañosa, entre otros, por lo que la FUCI (Federación de UsuariosConsumidores Independientes) da una serie de recomendaciones.

Lo primero que recuerda es que la memoria de calidades tiene carácter vinculante, algo que hay que tener en cuenta para evitar conflictos, ya que "las memorias de calidades suelen tener una deficiente descripción de los materiales a utilizar en la vivienda, lo que contribuye a la libre interpretación del promotor".

Otro problema que se da con frecuencia son retrasos en la entrega de llaves, ante los cuales los promotores suelen esgrimir causas de fuerza mayor. FUCI recomienda a los compradores que prevean en los contratos que firman cláusulas de penalización para casos de incumplimiento, como la compensación por alquileres soportados o cantidades de dinero diarias por retrasos.

Respecto a los precios, las principales reclamaciones de los compradores vienen motivados por el cobro de cantidades indebidas en aspectos como la financiación de la vivienda, créditos hipotecarios, intereses y cantidades a amortizar o seguros de la vivienda.

Por ello, antes de comprar, el consumidor debe saber que hay pagos de cantidades que por su naturaleza no le corresponde hacer y que por leyes tán prohibidas, como son por obra nueva, por la división horizontal o porhipotecas que el promotor haya solicitado.

Otra precaución a tener en cuenta si va a comprar una vivienda sobre plano es no entregar cantidades a cuenta a la promotora sin las debidas garantías, según la Organización de Consumidores y Usuarios (OCU). Este colectivo informa que "para proteger al comprador el promotor está obligado a abrir unacuenta separada para la construcción y, salvo si la vivienda es de protección oficial, a contratar un seguro de caución o un aval".

Explican que "cuando un comprador dé dinero por anticipado debe exigir que le entreguen la póliza de este seguro donde figurarán sus datos, los de la vivienda, las cantidades que tiene que abonar antes de la entrega de llaves y la fecha prevista de finalización. De esta manera si la construcciónfracasa o no estuviera terminada a tiempo, el comprador podría hacer valer la garantía del asegurador y recuperaría el dinero adelantado, más intereses".

Cláusulas abusivas

Y es que antes de firmar el contrato deberá revisarlo detenidamente, haciendo hincapié en la denominada letra pequeña, ya que según la FUCI "es en los contratos donde más se observa las limitaciones de los derechos legales del consumidor,con cláusulas abusivas en las que la fecha de la entrega se condiciona a la voluntad de la empresa, la promotora puede subir el precio convenido sin razones objetivas, o aparece la obligación a subrogarse a la hipoteca del promotor o al pago de su cancelación".

La FUCI recuerda que en caso de cláusulas abusivas, una vez firmado el contrato, se pueden denunciar, con lo que no todo está perdido. Otro factor a tener en cuenta,y más en eventos como los salones o feria inmobiliarias, es la publicidad. Algunos promotores ofrecen en anuncios o folletos calidades o servicios que, a veces, no se cumplen. El consumidor debe guardar estos documentos, porque la ley dice que la publicidad engañosa es ilegal.

Los problemas más habituales con los que puede encontrarse

Respecto al contrato

- Obligación de firmar la cláusula en la cual se tienen que subrogar a la hipoteca ya constituida por la constructora.

- Obligación de asumir los gastos de cancelación hipotecaria y registral en caso de no subrogarse.

- Escasez de información de las condiciones de la hipoteca.

- Falta de información al no entregar una memoria de calidades que recoja de forma clara los materiales que tendrá la vivienda.

- Obligación del pago de la plusvalía por parte del comprador.

- Concesión automática de una prórroga al constructor por la emora en la entrega de la casa.

- No avalar las cantidades.

- Obligación de firmar las escrituras sin tener las licencias necesarias.

- Problemas asociados al retraso en la solicitud de la cédula de habitabilidad o primera ocupación, que se achacan a la Administración, cuando no se ha solicitado o no se ha ejecutado la obra conforme al proyecto o hay que corregir defectos.

- Cláusulas de penalización abusiva en caso de renuncia por parte del comprador a favor de la constructora. Estipulan sólo la devolución delas cantidades entregadas.

- Subsanación de defectos en la entrega de la vivienda reduciendo el plazo del añ u obligatorio por ley para la constructora a tres meses.

- Modificación del proyecto después de la firma del contrato de compraventa. Por ejemplo, cuando a un grupo de viviendas unifamiliares se le cambian las alturas, el garaje en vez de quedar en la planta sótano queda en la primera, la primera planta tiene 15 escalones hasta el jardín...y no le dan explicaciones, la constructora le intenta convencer diciéndole que la culpa la tieneel comercial, persona a la que ya han despedido.

- Imposición de obligación de entrega de un parte de remates, bajo la amenaza que si no la remite en 30 días no se repararán los desperfectos.

Respecto a la entrega

- Modificaciones después de la entrega de la licencia de primera ocupación cuando todavía existen pisos sin ocupar, se cambian los bajocubierta convirtiéndolos en habitaciones de las casas de debajo, de manera que las viviendas son dúplex cuando en la escritura de división horizontal aparecen con otros metros cuadrados y coeficientes que no les corresponden.

- Por problemas de enfoscado aparecen humedades al poco tiempo de ocupar las casas y la constructora da largas para no solucionarlo.

- Después de la venta de las viviendas se modifican los elementos comunes: donde aparecía una piscina se pone un parque infantil.

- Entrega de las viviendas con desperfectos, pasa el tiempo,la constructora no los arregla y al final es la comunidad de vecinos la que tiene que hacerles frente.

- Responsabilidades de la constructora que intenta que sean asumidas por la comunidad de vecinos, pretendiendo que la comunidad litigue. Por ejemplo, en el caso de la venta de viviendas cuya tercera planta es colindante al tejado de la comunidad vecina que tiene una antena de telefonía móvil en su tejado...

- Entrega de las casas cuando no están en funcionamiento los elementos comunes, como ascensor, montacargas, piscina, etcétera.

- Elementos comunes sin acabar.

- Primera planta de viviendas con ruidos porque el aislamiento es insuficiente y no se insonoriza el ruido que hace al abrirse la puerta del garaje.

- No funcionan los sistemas mecanizados como las persianas, les entregan las viviendas con parqué y azulejos mal colocados e incluso rotos.

- Humedades en los garajes como consecuencia de las filtraciones de la piscina.

- Garajes con plazas en las que se encuentran mal pintadas las líneas de delimitación.