Incentivos fiscales para el alquiler - Foto: Propiedades. El País

Requisitos para las empresas

Con el objeto de fomentar el alquiler de inmuebles destinados a vivienda, la Ley 36/2003, del 11 de noviembre de 2003, de medidas de reforma económica, ha introducido un nuevo régimen fiscal especial en la Ley 43/1995, de 27 de diciembre, del impuesto sobre sociedades, por el que se establecen una serie de beneficios fiscales para las empresas que arrienden viviendas.

Podrán acogerse a dicho régimen las empresas que tengan por objeto social exclusivo el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español y que cumplan los siguientes requisitos:

a) Que el número de viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento sea en todo momento igual o superior a 10.

b) Que al menos un tercio de las viviendas arrendadas incorporen en el contratouna opción de compra a favor del arrendatario.

c) En el caso de que las viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento no estén calificadas como de protección oficial o declaradas protegidas, deberán cumplirse, además, los siguientes requisitos:

i) Que las viviendas se adquieran por la sociedad a precio de mercado y no tengan una antigüedad superior a tres años.

ii) Que la superficie construida no exceda de 110 metros cuadrados (en algunos casos, 135 metros cuadrados).

iii) Que durante los cinco primeros años de vigencia del contrato de arrendamiento se limite el incremento anual del mismo 0,75 puntos por debajo de la evolución del IPC.

Bonificaciones para las empresas que se acojan a este régimen

Las empresas que opten por la aplicación del régimen deberán comunicarlo a la Administración Tributaria y podrán aplicar las siguientes bonificaciones en la cuota del impuesto sobre sociedades:

1) El 85% (tipo de gravamen del 5,25%) de la parte de cuota que corresponda a rentas derivadas del arrendamiento o de la transmisión de viviendas que cumplan los requisitos anteriores. En el caso de transmisión deberán cumplirse los siguientes:

a) Que las viviendas hayan sido arrendadas durante al menos cinco años, si no son de protección oficial o declaradas protegidas, o durante el plazo establecido por la normativa aplicable para poder ofrecer en venta las viviendas a los arrendatarios, en el caso de viviendas de protección oficial o declaradas protegidas.

b) Que el importe obtenido se reinvierta, en el plazo de tres años desde la transmisión, en otras viviendas.

2) El 97% (tipo de gravamen del 1,05%) de la parte de cuota que corresponda a rentas derivadas del arrendamiento o de la transmisión de viviendas cuando, además de los requisitos anteriores, se cumplan los siguientes:

a) En el caso de que las viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento no estén calificadas como de protección oficial o declaradas protegidas:

- Que la renta anual inicial que deba satisfacer el arrendatario no exceda del resultado de aplicar un 4% al precio legal máximo de venta.

- Que el contrato incorpore la opción de compra, ejercitable dentro de los seis meses anteriores a la fecha de finalización del contrato.

b) En el caso de que las viviendas arrendadas u ofrecidas en arrendamiento estén calificadas como de protección oficial o declaradas protegidas, que el contrato incorpore la opción de compra, ejercitable en el plazo máximo de seis meses contados a partir del plazo establecido por la normativa aplicable para poder ofrecer en venta las viviendas a los arrendatarios.

En el caso de transmisión, además, deberán cumplirse los siguientes requisitos:

1) Que las viviendas hayan sido arrendadas durante al menos cinco años, si no son de protección oficial o declaradas protegidas, o durante el plazo establecido por la normativa aplicable para poder ofrecer en venta las viviendas a los arrendatarios, en el caso de viviendas de protección oficial o declaradas protegidas.

2) Que el importe obtenido se reinvierta, en el plazo de tres años desde la transmisión, en otras viviendas. Por otro lado, las viviendas adquiridas por las empresas que apliquen la bonificación prevista en el apartado 2) anterior tributarán al tipo del 4% en el IVA.

Todas estas medidas favorecerán el mercado de alquiler; sin embargo, el difícil cumplimiento de los requisitos establecidos por el legislador hará que dicho régimen sea prácticamente imposible de aplicar por las pequeñas y medianas empresas, configurándose como un régimen reservado a las grandes sociedades inmobiliarias.